房地产行业政策探讨及观点更新

摘要

西部证券地产分析师密切关注近期房地产政策动态，尤其是去库存政策及其对股市的影响。目前政策焦点在于通过减少开发商库存来防控风险和保障交付，虽然有助于稳定房价，但实施过程漫长且效果显现缓慢。资金问题被认为可以解决，关键在于财政支持和收储策略选择，特别考虑到如何向居民倾斜以刺激需求增长。当前房地产市场正处在一个以价格换销量的阶段，预计会经历三个不同的发展时期：首先是二手房中介及相关产业链（如家具、家装）将在去库存进程中显著受益；随后是随着政策导致房价触底，龙头企业由于资产负债表风险降低而率先复苏；最后是在市场全面恢复期间，那些之前受损但在后续信用得到修复的企业将会展示出更大的弹性。因此，建议投资者关注这些阶段中的代表性企业和板块。在此背景下，特别推荐关注二手房市场领先企业及家装领域的快速成长企业，因其不仅在二手房交易方面占有重要市场份额，而且家装业务同样展现出强劲的增长势头和盈利潜力。同时，应留意国有大型企业和具备弹性的民营企业的表现，特别是那些专注一二线城市并保持较强土地获取能力的企业，它们可能在市场复苏过程中发挥重要作用。

问答回顾

问：房地产板块当前行情如何，以及未来的关注点是什么？

答：目前房地产板块行情仍处于去库存政策实施后的博弈阶段。本周将有国务院组织各部委和银行讨论房地产政策的会议，以及住建部的保交流吹风会，预计对地产政策的关注将持续到下周。（更多纪要关注gz：股民纪要）

问：对于本轮政策转向的看法是什么？

答：我们认为本轮政策去库存态度有所好转，其中去居民手里的存量房对提升购房需求和促进成交更为重要，但目前政策重心仍在于解决开发商手里的存量房问题以缓解风险和保交楼。

问：房价是否为当前市场核心矛盾，以及解决房价问题的策略有哪些？

答：房价是当前市场的主要核心矛盾，去库存政策虽可间接影响房价，但直接解决房价问题的终极路线可能是通过平价甚至溢价收购居民手中的存量房，但目前来看可能性较小。若政策效果不佳，成交反复，这一终极路线可能会被重新审视。

问：关于去库存资金问题，是否足够支持政策实施？

答：我们认为资金问题相对乐观，中央财政通过三大工程等途径提供资金支持，只要每年能有2万亿以上的规模用于去库存，对市场就会产生显著影响，并非最棘手的问题。

问：后续政策执行力度的观察点有哪些？

答：后续政策执行力度观察点包括财政支持力度（能否达到2万亿以上规模）、收储方式（偏向于居民还是开发商）、以及收储价格（是平价还是折价或溢价）等，其中价格方面的超预期表现将对基本面提升产生更好的效果。

问：交易策略上如何应对当前阶段？

答：在当前以价换量阶段，受益的公司主要包括二手房中介和二手产业链，因为无论是去居民手中的存量房还是开发商手中的库存，都需要中介参与销售和统租，所以二手房中介是确定受益的。此外，二手产业链如家具家装行业也会因成交量上升而受益。

问：在去库存政策阶段，哪些开发商和中介公司会受益？

答：在这个阶段，部分受困的开发商手中相对较好的项目符合收储条件的可能会更快得到去化，因此这部分开发商会受益。在交换量阶段，中介龙头贝壳和A股中介标的我爱我家是最主要推荐的板块和品种。

问：行业何时进入房价见底阶段，哪些公司会受益？

答：若政策有效导致房价见底，龙头开发商的弹性将显现。他们的资产负债表风险出清，将率先受益于需求回暖。因此，在房价见底阶段，推荐开发商尤其是龙头开发商。

问：行业彻底恢复后，哪些开发商的弹性会增大？

答：在量价提升阶段，一些前期受损的民企开发商若信用得到修复，其弹性会比较大。

问：在交换量阶段，贝壳作为中介龙头，其推荐逻辑有哪些关键点？

答：贝壳市场地位稳固，二手房和新房市占率均大幅提升。一季度超预期表现，预计实际增速在-30个点左右，高于指引。同时，家装业务保持高速增长，且盈利目标明确，毛利率净利率远高于传统家装公司，未来家装业务有望实现百亿净利润，支撑公司长期发展。

问：贝壳当前估值情况如何，是否存在投资价值？

答：贝壳2020-2026年预计市盈率在16倍左右，剔除现金后市盈率约为8倍。目前市值中有一半为现金，估值相对便宜且有稳健的现金支撑。此外，公司持续回购并承诺5%的股东回报，基本面和财务状况较好，是一个相对较好的投资品种。

问：在当前房地产市场环境下，您建议重点关注哪些房企？是否建议关注一些具有弹性的房企标的？

答：我们建议重点关注华润万、华润置地和中国海外发展这三家企业。华润置地作为华润万象的并表主体，具备较好的现金流和聚焦一二线城市的业务布局，拿地强度保持一定水平；中国海外发展则在22年之后采取了保守观望策略，因此在房价下跌过程中保留了实力，其货值主要集中在一二线城市，未来市场修复将形成分化，三四线压力较大。是的，我们建议关注具有弹性的房企标的，主要基于悲观估值修复的可能。龙湖集团和新生控股是重点推荐对象，因为它们有望逐步走出暴雷风险，并随着市场基本面改善趋势显现，股价弹性将放大。

问：能否详细介绍一下滨江集团的情况？

答：滨江集团在过去两年保持了较强的拿地强度，聚焦一二线城市，且具备优良的产品品质。尽管在2022年至2023年由于扩大敞口导致销售表现不佳，但在政策支持下，未来有望受益于优化增量新房品质导向。公司在杭州及浙江省深耕多年，积累了强大的竞争优势，在当地市场享有较高的产品口碑溢价和销售效率，同时受益于政策松绑和行业发展趋势转向改善性产品。

问：滨江集团的财务表现如何？

答：滨江集团过去几年的营收增长迅速，18至22年复合增长率达18.4%，2022年至2023年销售额增速较快。财务上，公司保持三道红线全绿，融资成本下降，债券融资经营稳健安全。相较于其他房企，公司在规模收缩的情况下，销售额增速高于平均水平，销售排名不断提升，销售占位保持较高水平。

问：滨江集团当前股价表现强劲的原因是什么？

答：滨江集团股价强劲的原因有多方面：一是背靠杭州市场，近期政策利好下，杭州市场有明显走弱迹象，但已开始修复，公司作为受益标的受到资金关注；二是公司经营质地优良，口碑溢价明显，在购房者心目中具有高品质标签；三是相比国有企业，滨江集团作为民企具备一定的弹性和短期博弈空间；四是市场上符合一定体量和资质的优质民企较少，滨江集团成为多方面因素共振下资金关注的焦点。