金地集团24年年报点评：重启拿地彰显回归正轨信号

玫瑰公司2025年3月24日发布年报，2024年实现营收753.4亿元，同比-23.2%；归母净利润-61.2亿元，同比-788.5%，EPS-1.35元，符合公司业绩预告。业绩亏损的主要因素在于市场景气度下行带来的减值损失高企以及结算利润下降。但我们认为公司在2024年成功顶住去杠杆压力，经营逐步走向正轨，市值管理态度积极，上调至“增持”。

玫瑰结算下降叠加大幅减值是业绩亏损的主因

期内公司出现亏损的主要原因如下：1. 竣工面积收缩（同比-26%）至开发收入下降；2. 结算项目盈利性下降，毛利率同比下降2.45pct至14.95%，表外项目投资收益转负（-27.4亿）；3. 因市场景气度下降，计提存货减值以及信用减值损失合计62.75亿元，占营收比重8%。公司计划2025年竣工468万方，较2024年实际竣工下滑52.8%，这意味着开发收入或将进一步收缩。但考虑到存量项目利润率普遍在较低水平，影响业绩的核心要素仍在于减值。期内存货减值/期末存货比例达4.7%，近五年合计减值166亿，我们认为减值相对充分，在市场逐步止跌回稳的环境下，减值影响有望减弱。

玫瑰盘存量去杠杆，安全度过考验期后重启拿地

自2023年9月停止拿地，公司期内延续存量去化的战略，实现销售额685亿元，同比-55.4%。尽管销售回款有所降低，但公司依然实现了361亿的有息负债压降。截至期末，公司735亿有息负债中，银行借款占比高达96.3%，公开债占比仅有3.7%，即期内公司将278亿公开债降至27亿，2025年公司到期公开债仅5.6亿。优化债务结构的过程中，实现了融资成本的进一步下降，同比-31BP至4.05%。顶住债务到期压力后，公司重启拿地，2025年以来，获上海、杭州两项目，尽管权益地价合计仅1.5亿，但亦是公司逐步回归正轨的信号。

玫瑰盈利预测和估值

因减值超预期，我们调整2025-2027年EPS至-0.29/0.06/0.09元（25-26年EPS前值分别为0.20/0.21元）。可比公司2025年Wind一致预期PB均值为0.49倍，考虑公司土储去化节奏放缓，给予公司2025年0.4倍PB，目标价5.12元（前值3.80元，0.3倍24PB），公司因2024年全年连续破净，启动市值管理响应，重点提及推进轻重并举战略，以及探索资本市场工具运用，研究并适用股份回购、股权激励、REITs等方式助力公司发展，展现管理层对公司回归发展的决心。截至3月24日，公司24PB仅0.35倍，低估值构筑安全垫，上调至“增持”。$金地集团(SH600383)$